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同策研究院首席分析师张宏伟透露,除在运营签约间数上虚报运营规模之外,有的企业甚至直接签“假合同”,把这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。例如,有的大公司会与中小规模长租公寓签“假合同”,只需要交一部分“手续费”,房间数量即可算入大公司,但在实际运营上并无业务关系。

运营签约间数“浮夸风”为何会大行其道?张宏伟认为,背后的资本诉求是各机构制造这些虚假规模数据“浮夸风”的直接动力。“规模大了、市场占有率高了,品牌影响力就有了,有利于后期规模进一步扩张;此外,资本市场融资诉求也是‘浮夸风’的直接动力源。长租公寓行业企业估值是按照签约间数来计算的,间数越多、规模越大其估值也就越高,有了高估值就可以融到更多资金;进一步拓展规模。”

恒大研究院副院长夏磊表示,在政策风口驱动下,长租公寓运营商有很强的抢占赛道和市场份额冲动。

各品牌公寓为竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,从而争取房租定价权,实现从“烧钱”到“赚钱”模式的转换。

资本补贴助力下的抢房源大战,让房租预期节节攀升,租客们的利益被攫取,成为资本的战利品。

“有一些稍好的房源,租金提高20%很正常。房子报价选择权完全在机构手里,即使提高报价50%也属正常。”一位公寓运营商告诉新华每日电讯记者,各租赁企业争相垄断房源造成了租赁市场上的供需结构失衡,这使得供求关系进一步恶化。

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在北京市朝阳区东五环附近的一个社区,多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。“小区一共2000多套房子,自如托管的有230多套。”该小区的一位经纪人表示,蛋壳公寓在该小区托管房屋的数量也在100套以上,同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。“为争抢房源,我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”

记者了解到,自如、蛋壳公寓两家长租公寓运营机构均在今年年初宣布获得数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出,纷纷得到资本青睐。

激烈的竞争,使得小区的租金“水涨船高”。租客张女士告诉新华每日电讯记者,她承租的自如寓一间南向主卧,租金为每月2490元,季付并有一个月押金,此外每年还有2000多元的服务费。“感觉比去年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

蛋壳公寓创始人高靖直言,“第一年我们按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权;第二年开始,扩大利润差,收获房租增长红利,公寓通过专业数据分析选址,争夺红利增长潜力小区,让优质资产从源头可控。”

中信证券分析称,不少租赁机构认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这无疑把租赁的经念歪了,更站在了社会对立面。

据统计,2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。长租公寓运营商不断通过融资扩大规模、滚动融资,占有市场大部分房源,最终将形成“垄断”获得租金定价权。

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